De Vlaamse regering brengt tegen 2026 verschillende wijzigingen aan in het systeem van de registratierechten bij vastgoedtransacties. Als huizenjager of toekomstige koper vraag je je misschien af wat dit voor jou betekent. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de nieuwe regels, zodat je goed voorbereid bent op je volgende aankoop. In dit artikel leggen we op een duidelijke manier uit welke veranderingen er aankomen en wat dit concreet voor jou kan betekenen.
De drie belangrijkste wijzigingen
Vanaf 1 januari 2026 worden drie grote wijzigingen ingevoerd die een directe impact kunnen hebben op kopers van vastgoed. Laten we ze een voor een bekijken, zodat je precies weet wat ze inhouden:
1. UITSTLUITING VAN GEZAMENLIJKE AANKOPEN DOOR NATUURLIJKE PERSONEN EN RECHTSPERSONEN
Tegenwoordig is het mogelijk dat een natuurlijke persoon een woning aankoopt samen met een rechtspersoon (zoals een vennootschap), waarbij de natuurlijke persoon slechts 2% registratierechten betaalt en de rechtspersoon 12%. Vanaf 2026 is dit niet meer toegestaan. In de toekomst geldt bij een gezamenlijke aankoop waarbij een rechtspersoon is betrokken, automatisch het standaardtarief van 12% voor alle kopers, ongeacht of het gaat om een individu of een vennootschap.
Voorbeeld: Stel dat Dries 75% van een woning koopt en een vennootschap de overige 25%. Vandaag betaalt Dries slechts 2% op zijn aandeel van 75%, terwijl de vennootschap 12% betaalt. Vanaf 2026 zal dit niet meer mogelijk zijn: zowel Dries als de vennootschap zullen 12% registratierechten betalen.
2. UITSLUITING VAN GESPLITSTE AANKOPEN
Een andere belangrijke wijziging betreft gesplitste aankopen. Momenteel kunnen mensen het gunsttarief van 2% gebruiken als zij het vruchtgebruik kopen en iemand anders bijvoorbeeld de blote eigendom koopt. Na 1 januari 2026 wordt dit niet meer toegestaan, tenzij alle kopers gezamenlijk volle eigendom verkrijgen.
Hoe zit dit in elkaar? In de huidige regeling kun je in bepaalde gevallen bij een gesplitste aankoop alsnog profiteren van het 2%-tarief als de koper van het vruchtgebruik zich laat inschrijven op het adres van de woning. In de nieuwe regeling worden gesplitste aankopen echter volledig uitgesloten van het verlaagde tarief.
Voorbeeld: Wanneer persoon A bijvoorbeeld 30% van de volle eigendom en persoon B 70% van de volle eigendom aankoopt, kunnen beide aankopen onder het 2%-tarief vallen. Als A echter 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom koopt, terwijl B 98% blote eigendom en 1% volle eigendom koopt, is het tarief van 12% van toepassing op het aandeel vruchtgebruik en blote eigendom, en alleen het 2%-tarief op de 1%-aandelen in volle eigendom. Let op, aangekochte volle eigendom door natuurlijke personen genieten wel nog van het verlaagde tarief.
3. BEWONINGSTERMIJN VAN MINIMAAL EEN JAAR
Een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor het gunsttarief van 2% is dat de koper zich binnen drie jaar na aankoop moet domiciliëren op het adres van de woning. Vanaf 2026 wordt deze voorwaarde uitgebreid: de koper moet na inschrijving minimaal één jaar ononderbroken op dat adres blijven wonen.
Dit betekent dat als je binnen dat jaar verhuist, je het voordeel van het gunsttarief verliest. Zorg er dus voor dat je tijdens deze periode niet verandert van domicilie en voldoet aan deze nieuwe verlengde fordering!
Andere belangrijke veranderingen
Naast de wijzigingen in de regelgeving voor registratierechten, voert de Vlaamse regering ook andere veranderingen door:
- Het verlaagde tarief van 2,4% in de onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij (de zogenaamde SVK-formule) wordt afgeschaft. Dit blijft wel van toepassing als het huurcontract voor 1 januari 2026 wordt getekend.
- De leegstandsheffing voor bedrijfsruimten wordt verhoogd met 12%. Dit moet leegstand verder ontmoedigen.
Wat betekent dit voor jou als koper?
Deze wijzigingen hebben als doel de belastingregels rond vastgoedtransacties strenger en rechtvaardiger te maken. Als toekomstige huiseigenaar is het belangrijk dat je rekening houdt met deze nieuwe regels. Overweeg je een aankoop waarbij meerdere eigenaars betrokken zijn of denk je aan een gesplitste eigendomsstructuur? Dan is het slim om zeker juridisch advies in te winnen. Dit om te voorkomen dat je verrast wordt door hogere kosten.
Wat staat er nog te gebeuren?
Het programmadecreet waarin deze wijzigingen zijn opgenomen, moet nog worden beoordeeld door de Raad van State en het parlement voor definitieve goedkeuring. De wijzigingen zijn dan ook nog niet helemaal definitief.
Tip: Wanneer je overweegt een woning volgens de huidige gunsttarieven te kopen, is het belangrijk om te zorgen dat de onderhandse verkoopovereenkomst vóór het einde van dit jaar wordt ondertekend. Hierdoor kun je nog aanspraak maken op de bestaande fiscale voordelen. Vergeet niet een pro-fisco-verklaring in de akte op te nemen!
Conclusie
De wijzigingen in de Vlaamse registratierechten kunnen grote impact hebben op wie, hoe en tegen welk tarief vastgoed aankoopt. Of je nu voor het eerst een huis koopt of al ervaring hebt, het is cruciaal om je goed te informeren en vooruit te plannen. Neem voor je aankoop de tijd om de wijzigingen te begrijpen en schakel indien nodig een specialist in, zodat je zeker weet dat je de juiste keuzes maakt voor jouw situatie. Wil je meer weten over deze veranderingen? Lees verder in dit artikel van De Tijd.