De afgelopen tijd horen we steeds vaker dat wonen in België onbetaalbaar is geworden. Toch verdient dit beeld nuance. Wanneer we de Belgische situatie in een Europees perspectief plaatsen, blijkt dat ons land eerder een modelstaat is op het vlak van woonkost, prijsstabiliteit en eigendomsverwerving.
Vergelijking met Europese steden
Brussel en Antwerpen staan rond de 63ste plaats qua gemiddelde verkoopprijzen per vierkante meter voor appartementen in het stadscentrum, Gent op de 71ste plaats. In steden zoals Espoo, Amsterdam, Kopenhagen, Wenen, Hamburg of Heidelberg liggen de prijzen minstens dubbel zo hoog. Steden als München, Bern of Luxemburg zijn zelfs drie keer zo duur.
Ook de huurprijzen zijn relatief betaalbaar. Voor een appartement met één slaapkamer in het centrum betaalt men in Brussel gemiddeld €1.049 per maand. In Gent, Leuven en Antwerpen ligt dit rond €870. Ter vergelijking: steden als Brighton, Amsterdam en Kopenhagen zijn dubbel zo duur.
Prijsstabiliteit doorheen de tijd
De evolutie van het prijspeil in België is doorgaans stabiel omhoog gegaan. Enkel eind jaren ’70 en begin jaren ’80 was er een korte stabilisatie, in een periode van hoge inflatie en hoge rentevoeten. In landen als Ierland, Spanje, Nederland en het Verenigd Koninkrijk waren er hevige prijsschommelingen, vaak met dramatische gevolgen.
Daar waar huurprijzen jarenlang min of meer in lijn met de inflatie evolueerden, stegen de koopprijzen veel sterker. Het rendement op huur daalde systematisch, net zoals de intrestvoeten sinds 1982. Omdat sparen op de bank nauwelijks nog iets opleverde, werd opnieuw geïnvesteerd in woningen om te verhuren. Het aanbod aan huurwoningen is daardoor gestegen, niet gedaald.
Betaalbaarheid en aflossingscapaciteit
De betaalbaarheid van een woning moet bekeken worden over de volledige aflossingsperiode. Een maandelijkse aflossing die aanvankelijk hoog is, neemt door de tijd af. Vroeger gebeurde dit vaak door dalende rentevoeten en herfinanciering, vandaag door hoge inflatie en indexering van inkomens.
Zo groeit een vaste aflossing geleidelijk uit tot een veel lagere som in verhouding tot het inkomen. Generaties jongeren hebben op die manier de schijnbaar onoverkomelijke berg van hun eerste aankoop overwonnen. Niet zozeer door hun inkomen, maar door handig gebruik te maken van het systeem.
Een vergelijking van woningprijzen met het inkomen op een bepaald moment zegt dus weinig. Het emancipatorisch karakter van eigendomsverwerving toont zich pas doorheen de volledige aflossingscyclus. Het is mede door dit systeem dat Belgen vandaag het grootste mediaan vermogen van de EU hebben.
Uitdagingen en regulering
Hoewel België een sterke traditie heeft in het stimuleren van eigendomsverwerving, dreigt dit voordeel verloren te gaan door steeds meer regulering en belastingen.
- Bouwkosten zijn sterk gestegen door normering, arbeidsmarktkrapte en verminderde efficiëntie van het wegennet. Zelfs sociale bouwmaatschappijen rekenen vandaag €2.000 per m², exclusief grond en toebehoren.
- Vergunningsprocedures zijn traag en vaak tegenstrijdig. Elke vertraging kost geld en leidt tot hogere prijzen. Gemeentelijke verordeningen zijn vaak gericht op gezinnen, waardoor het bouwen van kleinere woningen meestal niet toegelaten is.
Bouwgrond is niet oneindig, maar verdichting biedt mogelijkheden. Brussel heeft een bevolkingsdichtheid die slechts een kwart bedraagt van Manhattan, Gent en Antwerpen zelfs minder dan een tiende. Toch ontbreekt een nationaal plan om in de grote steden voldoende nieuwe woningen te voorzien.
Conclusie
België blijft in Europees perspectief een modelstaat:
- Relatief betaalbare woonprijzen.
- Stabiele evolutie zonder grote crisissen.
- Voldoende aanbod van huurwoningen.
- Meer dan 70% eigenaars en het grootste mediaan vermogen van de EU.
Het is belangrijk dit beleid te blijven koesteren en niet te ondermijnen met overmatige regulering. Integendeel, België kan zijn woonbeleid uitdragen naar de rest van Europa als voorbeeld van stabiliteit en emancipatie via eigendomsverwerving.
Bron: Opinie Christian Floru, projectontwikkelaar Knack.