Wanneer een koppel via ons kantoor een pand wil aankopen, komt vaak ook de vraag naar successieplanning. Hoe kan men vandaag al rekening houden met de overdracht naar de kinderen, en welke mogelijkheden bestaan er om dit fiscaal en praktisch goed te regelen?
Gesplitste aankoop: de klassieker
Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom.
- Ouders genieten levenslang van het pand of de huurinkomsten.
- Bij overlijden gaat het pand zonder erfbelasting naar de kinderen.
Belangrijk:
- De kinderen moeten effectief het geld hebben en gebruiken om de blote eigendom te kopen.
- De waardering van vruchtgebruik en blote eigendom moet correct zijn.
- Dit geldt in alle drie gewesten.
Voorafgaande schenking
Vaak hebben kinderen niet voldoende middelen om de blote eigendom te kopen. Dit kan opgelost worden via een banklening of een voorafgaande schenking.
- In Vlaanderen volstaat een bankgift vóór de notariële akte.
- In Brussel en Wallonië moet de schenking gebeuren vóór het compromis.
Tip: Bewaar bewijsstukken van de bankgift, aangezien banken uittreksels doorgaans maar tien jaar bewaren.
Verlaagd tarief gezinswoning
Bij een gesplitste aankoop van de enige gezinswoning in Vlaanderen (en vanaf 2025 ook in Wallonië) geldt het verlaagde tarief meestal niet voor de kinderen als blote eigenaars. Zij betalen dan het standaardtarief van 12%.
Nieuw Burgerlijk Wetboek
Sinds 2021 moeten de kosten van grove herstellingen gedeeld worden tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. Hiervoor gelden jaarlijkse waarderingstabellen.
Clausule van volgplicht
Indien ouders later willen verkopen, is het aangewezen een clausule van volgplicht te voorzien, zodat kinderen verplicht mee verkopen.
Alternatieven
Enkel kinderen kopen
De woning kan ook volledig op naam van de kinderen worden aangekocht.
- Voordeel: kinderen verwerven meteen de volle eigendom.
- Nadeel: ouders hebben geen automatisch recht op bewoning, wat complicaties kan geven bij overlijden van een kind.
Burgerlijke maatschap
Voor ouders met een groter vermogen kan een burgerlijke maatschap (BM) een oplossing zijn.
- Ouders brengen de aankoopprijs en kosten in de BM.
- Daarna schenken ze 98% van de delen aan de kinderen, eventueel met voorbehoud van vruchtgebruik.
- De BM koopt vervolgens de woning in volle eigendom.
Tip: Laat de statuten van de BM notarieel opmaken en voorzie een bepaling dat ouders als zaakvoerders een notariële lastgeving van de kinderen kunnen eisen bij aankoop of verkoop. Dit geeft flexibiliteit en controle.
Conclusie
Wie vastgoed aankoopt, kan best vroegtijdig nadenken over successieplanning. Een gesplitste aankoop of een burgerlijke maatschap zijn vaak gebruikte pistes, maar elke situatie vraagt maatwerk. Het is belangrijk om rekening te houden met de fiscale regels in elk gewest en de praktische gevolgen voor ouders én kinderen.
Bron: Tips & Advies vastgoed