De Belgische vastgoedmarkt blijft actief, maar kopers en verkopers bewegen vandaag in een andere dynamiek dan tijdens de coronaperiode. Stijgende rentes, inflatie en geopolitieke onzekerheden temperen de euforie, zonder dat de markt stilvalt. In dat landschap worden kernbegrippen zoals duurzaamheid, EPC en instapklare woningen steeds bepalender. Tegelijk is het traject rond kopen en verkopen complexer geworden, waardoor begeleiding meer doorweegt.
Van prijsboost naar normalisatie
De vastgoedmarkt beleefde de voorbije jaren een rollercoaster. Tijdens de coronaperiode was er een onverwachte boost met dubbele cijfers in prijsstijgingen, maar intussen is een afkoeling merkbaar. Dat wordt niet als een crisis omschreven, eerder als een normalisatie.
Die normalisatie zorgt voor meer differentiatie. Er blijft veel vraag, vooral naar energiezuinige en instapklare woningen, terwijl kopers kritischer en beter geïnformeerd zijn. Toplocaties en woningen met sterke energieprestaties behouden hun waarde en kunnen verder stijgen, terwijl minder courante woningen sneller onder prijsdruk komen. Op lange termijn blijft vastgoed een zekere investering, onder meer door structurele schaarste aan woongelegenheden en omdat België in vergelijking met buurlanden nog relatief goedkoop blijft in verhouding tot de inkomens.
Waarom duurzaamheid en woonnoden de markt sturen
Duurzaamheid is vandaag het sleutelwoord in de vastgoedwereld. Waar het vroeger een extra troef was, is het intussen een harde vereiste geworden. Woningen met een slechte EPC-score verliezen duidelijk hun aantrekkingskracht, en dat effect zal de komende jaren sterker worden door strengere energie- en renovatieregels. Kopers rekenen steeds strenger door wat een renovatie hen zal kosten. Zo’n pand kan nog steeds verkocht worden, maar enkel als het dossier correct onderbouwd is en de prijszetting realistisch gebeurt.
Het verschil tussen EPC-labels vertaalt zich in tempo en prijs. Woningen met een EPC-label A of B worden gemiddeld sneller verkocht en behalen hogere verkoopprijzen, terwijl woningen met label E of F tot 20% minder kunnen opleveren. Volgens het Vlaams Energieagentschap heeft ongeveer 1 op 3 Vlaamse woningen nog steeds een slechte score (E of F), wat betekent dat er een gigantische renovatiegolf nodig is om het patrimonium toekomstbestendig te maken.
Voor kopers speelt de energiefactuur een doorslaggevende rol. Een goed geïsoleerde woning met zonnepanelen en een moderne warmtepomp kan op jaarbasis duizenden euro’s besparen, wat zich rechtstreeks vertaalt in koopkracht en investeringswaarde. Ook voor investeerders is duurzaamheid een selectiecriterium geworden: banken en kredietverstrekkers kijken almaar vaker naar het EPC-label bij het toekennen van leningen, en er wordt verwacht dat de huurmarkt strenger gereguleerd zal worden waardoor energieverslindende huurwoningen in de toekomst beperkingen riskeren.
Naast duurzaamheid bepalen demografische trends steeds sterker de vraag. De bevolking vergrijst, terwijl het aantal huishoudens toeneemt. Volgens Statbel zal tegen 2070 bijna een kwart van de Belgische bevolking ouder zijn dan 67 jaar. Tegelijk stijgt het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen, en in Vlaanderen bestaat inmiddels meer dan 35% van de huishoudens uit één persoon. Dat vertaalt zich in meer vraag naar compacte, praktische woningen en appartementen, vaak op centrale locaties. Grotere gezinswoningen zullen daardoor vaker op de markt komen. De 6%-regel voor sloop en heropbouw helpt om verouderde panden te herbestemmen naar de woonnoden van vandaag.
Wat dit betekent voor kopers, verkopers en investeerders
De zoektocht van de koper wordt steeds vaker bepaald door drie criteria: duurzaam, betaalbaar en instapklaar. Voor veel Belgen is een woning niet langer een vast gegeven voor het leven, maar eerder een momentopname die mee verandert met relatie, gezinssituatie of werk. Voor starters en jonge gezinnen zijn de uitdagingen groot: zij verkiezen instapklare woningen boven renovatiepanden, onder meer omdat ze de werken niet zien zitten of geen dubbele woonlast willen dragen tijdens de renovatieperiode. Daardoor komen ze terecht in een segment waar de vraag groot is en prijzen hoger liggen.
Voor investeerders blijft vastgoed aantrekkelijk. Hogere rentes temperen de koopkracht en bemoeilijken financieringen, maar vastgoed behoudt zijn reputatie als veilige haven tegen inflatie. De focus verschuift wel: minder snelle winsten, meer stabiel rendement, duurzaamheid en lange termijnwaarde. Dat betekent dat niet alleen de aankoopprijs telt, maar ook de totale kost van eigendom, met renovatieverplichtingen, energie-upgrades en onderhoudskosten in de rendementsberekening.
Tweede verblijven blijven een aparte categorie met zowel financiële als emotionele waarde. De vraag wordt almaar meer gestuurd door ligging en fiscaliteit, en eigenaars houden rekening met taksen, onderhoud en strengere verhuurregels.
Bij opbrengsteigendommen (woningen of appartementen die verhuurd worden) blijft de markt aantrekkelijk, zeker in steden en gemeenten met structureel hoge huurvraag. Tegelijk ligt de lat hoger omdat huurders meer verwachten:
- Moderne afwerking en comfort (zoals volledig uitgeruste keukens, degelijke vloeren en goede isolatie).
- Energiezuinigheid, waarbij een EPC-label A of B steeds vaker de norm wordt.
- Locatie en bereikbaarheid, zoals nabijheid van openbaar vervoer, scholen en winkels.
Een goed gekozen opbrengsteigendom kan een nettorendement van 3 tot 5% opleveren, maar dat hangt sterk af van de locatie, de energieprestaties en het onderhoudsniveau. In steden met hoge huurvraag zijn de kansen groter, terwijl een slecht EPC-label of achterstallig onderhoud de waarde en verhuurbaarheid fors kan drukken. Daarbovenop komen risico’s zoals leegstand, wanbetaling en stijgende kosten. Vooral de regelgeving wordt ook steeds strenger: tegen 2030 dreigen woningen met slechte energieprestaties zelfs beperkingen te krijgen op de huurmarkt.
Wie vandaag koopt of verkoopt, merkt al snel dat het samenspel van regelgeving, fiscaliteit, duurzaamheidseisen, markttrends en emoties het traject complex maakt. Daarom komt de professionele vastgoedmakelaar in beeld als gids, adviseur en vertrouwenspersoon, met focus op correcte prijszetting, professionele marketing, juridische en administratieve expertise, objectiviteit bij onderhandelingen en concreet advies rond renovatie- en vergunningskwesties, het vermijden van overbruggingskredieten en timing bij wie eerst wil aankopen en daarna verkopen.
CONCLUSIE
De Belgische vastgoedmarkt is minder euforisch dan enkele jaren geleden, maar zeker niet stilgevallen. Duurzaamheid en EPC sturen steeds vaker de waarde, verkoopbaarheid en financierbaarheid van woningen, terwijl strengere regels renovatiekosten zichtbaar maken in de prijszetting. Demografische trends verschuiven de vraag richting compacte, praktische woningen en appartementen, terwijl investeerders sterker rekenen met totale eigendomskosten en energieprestaties. Die combinatie maakt vastgoedtransacties uitdagender en complexer, met een grotere rol voor begeleiding en expertise.
Bron: “Duurzaam, betaalbaar én instapklaar? De nieuwe zoektocht van de koper”