Het debat over de woningmarkt focust vaak op de hoge prijzen van nieuwbouw, waardoor veel mensen zich afvragen of dit de wooncrisis niet juist verergert. Om de werking van de vastgoedmarkt te begrijpen, is het essentieel om verder te kijken dan de prijs van één specifiek huis. In dit artikel leggen we uit hoe het principe van de verhuisketen ervoor zorgt dat extra aanbod in het hogere segment uiteindelijk de hele markt ten goede komt.
De uitdagingen op de huidige Vlaamse vastgoedmarkt
De zoektocht naar een eigen woning in Vlaanderen verloopt vandaag voor veel mensen moeizaam. De prijzen voor bouwgrond en materialen zijn de afgelopen jaren fors gestegen, terwijl ook de fiscale regels en rentevoeten zijn veranderd. Hierdoor lijkt de focus in de bouwsector vaak te liggen op projecten die voor de gemiddelde starter onbereikbaar zijn.
Wanneer we naar de woningmarkt kijken als één groot radwerk, zien we echter dat alles met elkaar verbonden is. Het tekort aan beschikbare woningen is momenteel de grootste motor achter de prijsstijgingen. Elke nieuwe woning die wordt toegevoegd, ongeacht het prijssegment, helpt om de algemene druk op de ketel een klein beetje te verlagen.
Waarom een verhuis van de ene persoon een kans is voor de andere
Het belangrijkste mechanisme op de woningmarkt is wat experts de verhuisketen noemen. Wanneer er een nieuwe, kwalitatieve woning wordt gebouwd, wordt deze vaak gekocht door iemand die al een woning bezit, een zogenaamde doorstromer. Op het moment dat deze persoon naar de nieuwbouw verhuist, komt zijn of haar vorige woning vrij op de markt.
Deze vrijgekomen woning is vaak ouder, iets kleiner of minder energiezuinig, waardoor de prijs lager ligt dan die van de nieuwbouw. Die woning komt dan weer binnen het bereik van een andere groep kopers. Zo ontstaat er een domino-effect waarbij één nieuwe woning elders in de keten ruimte creëert voor gezinnen met een kleiner budget. Onderzoek toont aan dat voor elke honderd nieuwe woningen die erbij komen, er verspreid over de markt meer dan honderd verhuisbewegingen ontstaan, waarvan een aanzienlijk deel uiteindelijk ten goede komt aan lagere inkomens.
Wat extra aanbod betekent voor de zoektocht naar een huis
Voor de Vlaamse consument betekent dit dat de bouw van nieuwe appartementen of huizen, ook als die in eerste instantie duur lijken, noodzakelijk is om de markt in beweging te houden. Zonder deze nieuwe projecten stokt de doorstroom. Mensen blijven dan langer in hun huidige, vaak bescheiden woning wonen, waardoor er onderaan de ladder simpelweg niets meer vrijkomt voor starters.
Hoewel de prijs van een nieuwbouwappartement vandaag hoog ligt door belastingen zoals de 21% btw en strenge energienormen, zorgt de komst van dergelijke panden voor meer ademruimte in de bestaande bebouwing. Het aanbod vergroten is de meest structurele manier om de concurrentie tussen kopers te verminderen. Wanneer er meer keuze is, hoeven kandidaat-kopers minder tegen elkaar op te bieden, wat de algemene prijsstijgingen op lange termijn kan afvlakken.
De betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen hangt nauw samen met een gezonde dynamiek tussen nieuwbouw en de bestaande woningmarkt. Door de verhuisketen te stimuleren, komen er op verschillende niveaus woningen vrij die aansluiten bij diverse budgetten. Een vlot verloop van vergunningen en een ondersteunend fiscaal beleid voor de bouwsector zijn daarom niet alleen gunstig voor projectontwikkelaars, maar juist cruciaal voor iedereen die een woning zoekt. Uiteindelijk is een evenwichtige mix van overheidsinitiatieven en private woningbouw de beste garantie op voldoende woongelegenheid voor elke Vlaming.
Bronnen:
Bron: Vastgoedflitsen (CIB) Type bron: Sectorpublicatie / Opinieartikel Auteur: Peggy Verzele Rol of context: Directeur studiedienst CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen) Medium of organisatie: CIB